不知道您注意到没有，这两年北京新房当中很少有中叠产品了。

(资料图片)

一位读者朋友2017年以5万元/平米买了某热销项目的中叠产品，如今他想卖房的时候发现，在中介挂牌的二手房报价当中： 上叠6.1万元/平米、下叠6.5万元/平米，而中叠只有4.5万元/平米。

在很多小区，中叠的二手房价格甚至不如平层，这是为什么呢？

用中介朋友的话说：中叠上没有“天”，下没有“地”，之前客户是那些想低价买别墅的中产，如今这类客户很少了。

正如目前楼市的分化行情一样，客户的分化带来了开发商设计产品的取舍，中叠这种夹在别墅和平层之间的产品，因为购买人群少了，正逐渐被抛弃。

不保值的中叠

2016年前后，在叠拼别墅广告中，常常能看到“500万元起买北京别墅”的宣传语——这往往就是中叠产品的广告。

夹在叠拼别墅上叠和下叠之间的两层，被开发商包装为中叠，有的在楼下还会送一块院子，电梯单独入户，除了没有上叠户型的露台和下叠户型的庭院+地下层外，基本实现了别墅居住功能。

但是，买别墅，谁愿意选择中叠呢？

开发商也明白中叠的鸡肋，于是在售价上做文章。将中叠的售价做得明显低于上叠和下叠，让那些踮踮脚能“够得着”的买房人心动。

这种中叠产品为了控制总价，单层面积往往都不到100平米，扣除室内楼梯或电梯空间，单层面积一般只有80-90平米。

正因为“出生”时就带有缺憾，所以中叠往往是刚改客户才会选择。这部分客群的购买力较低，所以二手房售价也较低。

中叠产品进入二手房市场后，溢价空间小， 客户受到市场“教育”后不再选择此类产品。

我们以一个北京2017年热销的别墅项目为例，该项目当年网签均价约5.2万元/平米，2023年3月28日贝壳APP上一共有28套挂牌房源，其中三种户型房屋报价如下：

使用贝壳APP“单价从低到高”进行排序后发现，单价最低的二手房源是一套房本面积303平米的中叠，总价1250万元，核单价仅约4.1万元/平米，远低于该小区的5.4万元/平米的二手房均价。

无独有偶，在杭州中叠产品的二手房成交价也不及同社区的其他产品。

例如，杭州余杭区五常街道某TOD大盘挂出一套中叠户型的二手房：165平米总价968万元，折合单价仅5.8万元/平米。但是，据“手边买房”数据，该社区的平层户型二手房最高网签成交价6.4万元/平米，比这套中叠房子挂牌价还要高6000元/平米。

此外， 即便在纯叠墅的社区，中叠的二手房成交价格也是小区里最低的。

再如，杭州绿汀路某小区上叠成交单价约7.5万元/平米，下叠成交单价约8.7万元/平米，而中叠成交单价只有约6万元/平米， 中叠户型房价基本是下叠户型的75折。

消失的买家

2019年4月3日，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（以下简称“通知”），其中明确指出： 原则上不再批准建设“城市四层以下”住房。

这么一看，在高溢价的改善项目产品设计中，各类中叠产品应该大行其道才是。实际却是，中叠产品在北京、上海、杭州等核心城市的新房市场中几乎销声匿迹了。

这是客户“用脚投票”的结果——买的人少了，所以开发商没动力去做这种产品了。

为什么买中叠的客户少了？

除了上述中叠产品缺陷外，最大的原因还是那些青睐中叠产品的中产阶层客户减少了。

如上所述，选择中叠的客户多数是买不起上叠或下叠别墅产品，又想低价入住别墅的客户，这类客户以小资、中产阶层为主，尤其是高收入的职业白领人群，喜欢用别墅生活来满足社交需求。

但如今楼市是改善为主的市场，其中 高端改善对产品更加挑剔，看不上这种中叠产品，另一方面，纯刚需客户又买不起中叠产品。

所以，中叠产品就如目前市场上120-150平米的中间面积段的改善产品一样，只要地段稍差，就处于卖不动的尴尬境地。

在这个情况下，开发商最先求变。

从最早的把中叠拆分成两个平层来卖，到现在，将平行的两个户型打通成一个“平墅”，实现在别墅区一梯一户的大平层居住体验。

以一个楼栋单元为例，一层、二层的左右各是一个下叠；三层、四层的平层打通，各是一个一梯一户的大平层“平墅”；五层、六层的左右各是一个上叠。

在北京顺义新城马坡板块的和锦华宸，这种藏于叠拼中的平墅户型因为有着更大的露台，更高的得房率，以及一梯一户的舒适居住，受到改善客群的青睐，销售速度比下叠还要快。

在北京中央别墅区的发源地天竺板块，懋源·璟橒的平墅产品更是开盘“日光”。

据悉，懋源·璟橒将平墅的单层面积做到了约300平米，超过多数城市大平层，同时配以约2.5米进深，约40平米的超大露台，打造“空中花园”，实现别墅消费客群对于拥有一方天地亲近自然的需求。

因此，下叠+平墅（大平层洋房）+上叠的产品配置成为了主流。即便楼层有所增加，也只是增加中间部分平层的套数，不会再生产中叠形态的产品了。

懋源·璟橒大胆尝试所取得的成功，开启了叠墅产品力的新时代，当平墅产品的体验感拉满时，叠墅的空间价值得到充分利用。由此，中叠被平墅产品形态替代，而上叠和下叠产品是不是也到了该更新的时候呢？欢迎关注下期阅读——《退步的上叠》